第六章  案例分析题

单元一答案与精解

（60）将第363页倒数第1行“《担保法》第63条（质押）”改为“《物权法》第208条（动产质权）”。但本案例分析题答案并未变化。

（61）将第364页第8行“我国《担保法》第40条和第66条规定了禁止流质契约条款”改为“我国《物权法》第186条和第211条规定了禁止流质契约条款。”但本题答案并未变化。

单元八答案与精解

（62）将第375页第2行“此外，当事人自愿办理抵押登记，抵押合同自签订之日起生效”改为“依《物权法》的有关规定，抵押合同自签订之日起生效”。

（63）将第375页精解部分（第7行）“《担保法》第35条（一物二抵的效力）、第43条（办理登记的抵押权生效的认定）”改为“《担保法》第35条（一物二抵的效力）、《物权法》第187条（抵押合同的生效与抵押权的成立）”。

【提示】为了帮助考生认真掌握《物权法》有关的案例分析题，现举两例分析之：

1．甲、乙、丙、丁、戊系同胞兄妹。他们的父亲于1991年去世后，丙即另外成家单独生活。母亲杨某与甲、乙、丁、戊一起生活、1998年，丙以700元价格买下村里的平房三间，马房一间。2000年，丙出面为此房产申请了宅基地使用权证，填明户主是丁，并办理了登记，家庭成员为五口人。登记表上记载，宅基地使用权证上所填五口人是户主丁、家庭成员杨某、甲、乙、戊。这五口人曾对此房产管理、使用过一段时间。2001年，杨某去世。2006年4月，兄妹之间因家务发生纠纷，丙在此时声称，丁身有残疾，争议房产只转让给丁一人所有，并不包括其他成员，并且将其保存的宅基地使用证上所填的五口人改为一口人。同年7月，丁为了承包该村果园，因资金不足向银行贷款，并将房屋和宅基地抵押给银行作为债务的担保，并办理了抵押登记。甲、乙以房产是全家共有房产为由提起确权诉讼，原告诉称：争议的平房三间，马房一间是丙为全家人购买的，有宅基地使用证为凭，被告丁准备将此房据为己有，请求法院确认争议的房产归全家人所有。问：

（1）如何认定丙为丁办理房产登记的行为性质？为什么？

（2）谁拥有该宅基地的使用权？为什么？

（3）丁与银行签订抵押合同的效力如何认定？为什么？

【答案】（1）丙出面为丁办理宅基地使用权证，属于赠与行为。依据《民通意见》第182条的规定，赠与房屋如依据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立。未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证交与受赠人，受赠人根据赠与合同占有该房屋的，可以认定赠与有效，但应补办过户手续。本案中，丙购买房产并申请了宅基地使用权证，故丙享有该宅基地使用权。但丙又将宅基地转给丁，丙办理了登记过户手续，故该行为属于赠与行为。

（2）丁拥有宅基地的使用权。根据《物权法》的规定，宅基地使用权办理登记的，具有物权的对抗性效力，即具有公示公信力。本案中，丙虽然在宅基地使用证上记载了五名家庭成员，但户主却是丁，而且事后对于宅基地使用权也为办理房产证的更改手续，因此，家庭成员并不享有该宅基地的使用权。因此，只有丁享有该宅基地的使用权。

（3）丁与银行签订的宅基地使用权抵押合同无效。根据《物权法》的规定，一户只能拥有一处宅基地，因此，宅基地不得抵押。

2．甲、乙、丙、丁、戊五富商共同购买了开发商已兴建的商品住宅一栋，该栋商品住宅一共五层，五人约定：甲、乙、丙、丁、戊分别享有第一层至第五层的所有权，所享有的面积总数相同。问：

（1）开发商已是否有权将小区车库租给他人？为什么？

（2）二层住户乙是否有权改建其二层住宅的附属设施？为什么？

（3）如果顶层住户戊与某广告公司签订租用外墙作霓虹灯广告的合同，戊是否有权单独享有该笔租金？为什么？

（4）一层住户甲将其住宅改建为歌厅，歌声在夜间也喧嚣不止，从而影响了其他住户的休息，则其他住户如何维护自己的权益？

【答案】（1）开发商无权将小区车库租给他人。根据《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。故开发商已应当优先满足住户甲、乙、丙、丁、戊的需要。

（2）根据《物权法》的规定，对于改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案中，如果经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，二层住户乙则有权改建，否则就无权改建。

（3）顶层住户戊无权单独享有该笔租金。根据《物权法》的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。本案中，对于外墙广告，住户都享有管理权，故顶层住户无权单独享有该笔租金的收益权。

（4）其他住户有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

【提示】本案例适用的法条主要有《物权法》第72条（业主对共有部分的共同管理权）、第74条第1款（建筑区划内车位、车库的归属）、第76条（建筑区划内重大事项的决定权）、第83条第2款（损害其他业主合法权益的民事责任的承担）。本案例考查的是建筑物区分所有权的相关知识点，考生只要熟悉法条，即可将本案例回答圆满。

上述更改的内容属于法硕考试的重点，希望考生认真复习《标准化题库》中有关物权法相应的习题。

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