E。估计的空置率偏高
参考答案：AB
【答案解析】可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Y×[1－1/(1+Y)^n]，预测未来的净收益偏大即A大，则V大；选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏短，及n小，则V小。另外根据净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用，DE会导致结果偏小。
【试师点评】此题考查房地产估价的收益法。参见教材P255-257。
【提示】网校2009年梦想成真《应试指南——房地产经济专业》P165多选题第1题和第4题与本题类似。
75.房地产估价报告通常由( )等组成。
A。估价委托书
B。注册房地产估价师声明
C。估价委托合同
D。估价结果报告
E。估价技术报告
参考答案：BDE
【答案解析】房地产估价报告通常由八大部分组成：封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。
【试师点评】本题考查房地产估价报告的内容。参见教材P265-266。
76.下列主体中，能被判定具备业主身份的有( )。
A。房屋权属证书记载的房屋所有权人
B。房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶
C。尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人
D。房屋登记簿记载的房屋所有权人
E。房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶
参考答案：ACD
【答案解析】具备业主身份的情况有三种：房屋权属证书和登记簿记载的房屋所有人；物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人；法律、法规规定的其他房屋所有权人。
【试师点评】本题考查具备业主身份的情况。参见教材P270。
77.物业管理规约对( )具有约束力。
A。全体业主
B。物业承租人
C。借住在业主家的亲戚
D。物业建设单位和物业服务企业
E。物业的继受人
参考答案：ABCE
【答案解析】管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力；管理规约对物业使用人也发生法律效力；管理规约对物业的继受人自动产生效力。
【试师点评】本题考查物业管理规约的法律效力。参见教材P274。
【提示】网校练习中心第十一章多选题第6题涉及到此知识点。
78.下列财产中，不得抵押的有()。
A。宅基地
B。土地所有权
C。集体土地使用权
D。乡镇企业厂房
E。村企业厂房
参考答案：ABC
【答案解析】宅基地、土地所有权、集体土地使用权不得抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，所以DE是可以抵押的。
【试师点评】本题考查不得用于抵押的财产。参见教材P299。
79.等额本金还款抵押贷款方式的特征有( )。
A。每月支付的本金均等
B。每月支付的利息均等
C。每月还款额先大后小
D。每月还款额先小后大
E。借款人不易发生违约风险
参考答案：AC
【答案解析】等本金还款抵押贷款的规律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月偿还的利息越来越少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。
【试师点评】本题考查等本金还款抵押贷款方式的特征。参见教材P304。
【提示】网校模拟试题(二)案例分析2第5小题与本题类似；网校2009年梦想成真《应试指南——房地产经济专业》P209多选题第2题、P254第90题与本题类似；网校练习中心第十二章案例分析第3小题与本题类似。
80.下列行为中，列入契税征收对象的有( )。
A。国有土地使用权出让
B。土地使用权赠与
C。土地使用权交换
D。房屋使用权转移
E。农村集体土地承包经营权转移
参考答案：ABC
【答案解析】以下行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋买卖、赠与和交换。
【试师点评】此题考查契税的征税对象。参见教材P328。
【提示】网校2009年梦想成真《应试指南——房地产经济专业》P228第3题与本题类似。
三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)
(一)
某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。
81.土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是( )。
A。方案符合当地控制性详细规划要求
B。方案符合土地利用年度计划确定的控制指标
C。补充耕地方案符合土地整理开发专项规划
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